澳洲房产投资路线你选哪一条?

澳洲房产投资者通常使用什么方法从房地产中赚钱?
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澳洲房产投资路线你选哪一条?

发布人: Aether 发布时间: 二月 26, 2020
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澳洲房产投资者通常使用什么方法从房地产中赚钱? 这里我们展示最受欢迎和最成功的几条路线给您选择:

购买并持有

这是最常见的策略之一,其基础是负扣税(negative gearing)房地产投资,偿还债务并实质上等待房地产价值的上涨。

“负扣税(negative gearing)”常常被说成是一个帮助你加快财富积累的强有力的工具,能让你少交几千元的税。在房地产投资上,它也是一个经常被误解的概念之一。

所谓的“gearing”,只不过是借钱(borrowing)的意思。当你借钱去投资的时候,无论投资收益是正、是负,还是零,你都是在“gearing”,也就是负债经营的意思。

在房产投资中当还贷额度超过租金回报时就会带来负收益,就是说这个房子你买来出租不但没有收入租金并且还需要支付超出的费用,在澳洲负收入可以计入你的总收入,众所周知澳洲税率很高,每当你的收入达到一个阶段所要缴纳的附税就会大大增加,通过投资一套有负收益的房产可以减少你的总收入,从而减少纳税额度来帮你合法避税。

  • 适用的房地产类型 :“蓝筹” 地区房产,具有长期增长潜力区域的房地产
  • 风险 :低
  • 适用对象 :大多数投资者,但尤其是那些希望获得税收抵免的高收入投资者和那些希望建立长期资产基础的投资者

正向现金流

“正向现金流”就意味着你在投资的过程中,能够确保投资的收益高于投资的成本,如房产的投资者,租金的收入能够高出还贷的支出,那么即使房地产市场出现波动,这样的投资仍然是安全的。据Knight Frank 的2020年全球经济趋势报告澳洲市场分析, 悉尼,墨尔本和布里斯班的租房空置率今年将继续保持最低值,随着不断增长的城市人口密度(Urban density),公寓的租金通常都保持在每年递增的情况,并且大部分公寓租金收益仍然大于还贷额度加支出。

当租金超过成本时,该策略使投资者能够从物业中获得直接收入。

  • 适用的房地产类型 :内城区及周边地区的房产
  • 风险 :低
  • 适用对象 :寻求现金流的投资者; 收入较低的初学者; 那些希望抵消大型投资或持有投资组合的人

旧房翻新

在里诺策略中,投资者购买需要修缮的较旧的物业(通常是装修)来进行翻新,并出售以赚取利润或购买后进行持有,这不但可以增加了租金收入,也能用于改善负债。

来自阿德莱德的两名学生Martin 和 Leanne 从事房产投资20年,于2018年购入一套35万澳币的物业进行翻新,在进行了12个月时间总花费15万澳币后以66万澳币的价格把该物业在2019年月出售,净利润12万2千澳币。

  • 适用的房地产类型 :需要修缮的旧物业
  • 风险 :中低
  • 适用对象 :希望增加资本 和/或 增加现金流的投资者

土地分割

投资者购买土地后进行分割,用于出售部分闲置空地,或建造新的房屋,又或者作为商业开发,投资者应注意当地规划限制和城镇规划限制。

维州土地分割分为四个步骤:
  1. 在购买土地之前让律师(solicitor ),城政规划部门(council’s planning department)或者土地勘测员(surveyor)查看土地的产权是否可以被分割或存在任何限制
  2. 让土地勘测员帮助你进行向政府申请土地分割的程序和批文以及当局的引荐。土地勘测员通常都对申请土地分割和制定方案非常专业。
  3. 获得当局的批准和政府的批文,当局包括路局,水电煤公司,电话公司等,这些公司也可能会在土地分割申请上加上条件,必须满足了这些条件才能把土地分割成新的产权。
  4.  在得到政府和当局的批准后,最后的步骤就是让律师到产权管理局把土地分割方案注册成新的产权。
  • 适用的房地产类型 :大地块的旧物业
  • 风险 :中等
  • 适用对象 :希望创造新产权的投资者

建造/ 开发

这类投资是在空置或当前占用的街区住宅地上进行建造和开发。 通常情况下,投资者会把大地块的一个物业重新开发成小公寓或联排别墅取代,这些物业将用于出售或者继续持有,出租以得到现金流。

适用的房地产类型 :空置土地,大块土地上的旧房产
风险 :高
适用对象 :能够承受高风险,追求获得大量产权的投资者。

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