为什么取消负扣税不会解决住房危机——而且可能会让情况更糟
为什么取消负扣税不会解决住房危机——而且可能会让情况更糟
主要要点：
- 关于负扣税的争论再次升温，尤其是一个持绿色立场的政党主张，取消负扣税可能是解决澳大利亚住房负担能力危机和住房短缺的“万能药”。
- 虽然乍看之下这是一个简单的解决方案，但取消负扣税不仅无法解决问题，实际上可能会加剧问题，使许多澳大利亚人，特别是租房者，更难负担住房。
- 负扣税允许投资者将投资房产的亏损部分与其他应税收入抵消，这是一种正当的激励措施，有助于维持租赁市场的稳定。如果削减负扣税优惠，租赁投资将大幅减少，导致租房成本上升，租金负担能力恶化。
- 在澳大利亚，政府与私营企业共同承担提供基本服务的责任，如医院、道路、学校、监狱、公共交通、老年护理和公共住房等，私营企业通常可以更高效、低成本地提供这些服务。
- 房地产投资者通过投资房产承担商业风险，并期望获得合理回报。然而，当房价平稳或下跌时，负扣税会放大损失，而在房价上涨时则会放大收益。
- 如果政府取消我的税收优惠，我将不得不重新考虑投资选择，可能提高租金或将资金转向其他更高回报的投资。
- 负扣税不仅仅惠及富人，许多中等收入者依赖它来补充退休收入。取消负扣税将对这些投资者造成不成比例的冲击，迫使他们在晚年更加依赖政府援助。
关于负扣税的辩论再次升温，一个持绿色立场的政党主张，取消负扣税可能是解决澳大利亚住房负担能力危机和住房短缺的“灵丹妙药”。
“只需通过改革负扣税和资本利得税来打击那些贪婪的富有房地产投资者，这样既不会增加租户的租金，也不会影响那些普通的‘妈妈和爸爸’投资者。”
真的吗？
现在，负扣税再次成为政治议程的焦点，因为有报告称联邦政府已要求财政部调查可能对澳大利亚为房地产投资者提供的数十亿税收优惠进行改革。
虽然表面上看这似乎是一个简单的解决方案，但取消负扣税不仅无法解决问题，实际上可能会使情况恶化，导致许多澳大利亚人，尤其是租房者，更难负担住房。
让我们深入探讨为什么取消负扣税可能适得其反，结合我之前讨论过的一些原则。
什么是负扣税及其重要性
负扣税的概念允许投资者将其投资房产的亏损与其他应税收入相抵消。
这一直是鼓励普通澳大利亚人——不仅仅是富裕阶层——投资房地产市场的众多因素之一。
但需要明确的是，负扣税不仅仅是富人的“避税手段”，而是一项有助于维持租赁市场活力的正当激励措施
在我看来，任何减少负扣税优惠的举措都会显著减少对新旧房产的租赁投资，从而导致投资性住房供应减少，恶化租金负担能力。
租赁供应的减少意味着更少的出租空置房和更高的租金，这与政客们的目标完全相反。
要记住，约30%的澳大利亚人住在租赁住房中，而这些住房的绝大多数是由房地产投资者提供的。
我认为，这些房地产投资者为数百万选择或不得不租房的澳大利亚人提供了一项重要服务，因此，这些投资者应该像其他商人一样得到对待。
更进一步地说……
在现代社会，我们纳税并期望政府为我们提供某些基本服务。
这些服务包括医院、道路、学校、监狱、公共交通、老年护理和公共住房。
在澳大利亚，政府通常与私营企业分担这些服务的提供责任，而私营企业通常能够更高效、更廉价地提供这些服务。
当政府无法提供足够的公立医院床位时，私立医院就挺身而出，它们不仅可以获得商业贷款的税收减免，还可以得到补贴。
老年护理机构、学校和公共交通提供者也是如此，他们与政府合作提供服务。
我们的政府也提供公共住房，但数量远远不足以满足所有无法购房者的需求。
虽然政府的社会和公共住房项目是有帮助的，但只有私营租赁市场才能以当前所需的速度和规模提供租赁住房。
房地产投资者储蓄首付，购买房产，承担25或30年的贷款，经营一家为社区其他人提供住宿的小企业。
作为回报，我们期望像其他商人一样，获得合理的投资回报。
如果我开了一家宠物洗浴店或餐馆，我可以对合法的商业费用，包括设立业务的贷款或购买设备，申请税收减免。
那么，为什么房地产投资者承担商业风险时就该有所不同呢？
我们知道租金并不总能覆盖我们的支出，但我们接受某些税收优惠，加上长期的资本增长，将弥补这些差额。
有时确实如此，有时却不然。
事实是，负扣税在市场好的时候放大收益，而在房价持平或下跌时则会加重亏损。
我认识许多在房地产投资中亏损的人，和那些盈利的人一样多。
这与大多数其他小企业经营者非常相似。
如果政府取消我的税收优惠，我将不得不重新考虑我的投资选择。
为了确保合理的回报，如果可能的话，我会提高租金，或者将资金投资到其他更有回报的领域。
结果将是租金上涨，租户将不得不为少数剩下的租赁房产争夺，或者政府将不得不自己投资，购买或建造房产，并享受成为房东的乐趣。
现实情况：取消负扣税不会让房屋变得更负担得起
认为取消负扣税会立刻让住房变得更负担得起的观点过于简单，并没有解决市场的复杂性。
事实上，历史上的一大教训是，取消这一税收激励措施很可能会减少可供出租的房产数量。
当你使房地产投资变得不那么吸引人时，愿意投资的人就会减少。
这将导致可供租赁的房产数量减少，从而抬高租金。
租赁市场已经相当紧张，而进一步增加投资者的困难只会加剧这个问题，使那些已经在高租金压力下挣扎的租户更加艰难。
与普遍看法相反，负扣税并不仅仅是富人的专利。
事实上，受益于负扣税的房地产投资者中，有相当一部分是试图保障自己财务未来的“妈妈和爸爸”投资者。
他们是收入适中的普通澳大利亚人，希望通过投资来积累财富并为退休做准备。
取消负扣税将对这些投资者产生不成比例的影响，剥夺他们建立长期财务安全的重要途径。
当然，取消负扣税或调整资本利得税豁免可能会在短期内为政府节省一些资金，但从长远来看，这将伤害到政府声称要保护的那些人。
许多中等收入者依赖这一策略来补充退休收入，取消这一策略可能会使他们在晚年更加依赖政府援助。
1980年代的实验：历史告诉我们的事情
我们不必推测取消负扣税的后果——我们已经见过这样的情况。
在1980年代，当政府暂时取消负扣税时，悉尼和珀斯的租金大幅飙升。
由此引发的租赁危机迫使政府在几年后重新恢复这一政策。
这是一个明确的教训：取消负扣税并不会让住房变得更负担得起——它只是将问题转移给了租户，最终使他们承受政策变化带来的严重后果。
相反，政策制定者应该专注于解决推动房价上涨的真正问题。
对住房供应和建筑的影响
投资者不仅购买现有房产，他们还推动新住宅的建设。
当投资需求放缓时，建筑活动会减少，导致新房的建造数量下降。
这一问题尤为严重，因为澳大利亚已经面临住房供应短缺，尤其是在可负担租赁市场。
如果我们通过取消负扣税来抑制投资者的市场参与，结果会是新建房产更少。
这将进一步加剧住房短缺，特别是对那些更依赖租赁市场的低收入家庭而言。
最终，市场上可供出租的房产会减少，租户之间的竞争会加剧，从而推高租金。
正如我常常强调的，解决住房短缺的办法并不是抑制投资，而是以增加整体房产供应的方式来鼓励投资。
负扣税与更广泛的经济
取消负扣税的一个较少被讨论但同样重要的后果是它对更广泛经济的影响。
房地产行业是澳大利亚GDP的重要组成部分，任何降低投资者信心的政策都可能对多个行业产生连锁反应，包括建筑、金融甚至零售。
尤其是建筑活动的放缓将导致失业和经济活动的减少。
住房可负担性真正的解决方案
关于负扣税的讨论常常分散了对住房可负担性危机实际根源的关注。
真正的罪魁祸首是住房供应不足、限制性的规划法律以及限制我们在何处以及能建造多少房屋的基础设施的瓶颈。
以下是一些更有效的解决方案：
- 简化规划审批：减少繁文缛节，使规划流程更高效，可以使开发商更快地将更多房产推向市场，增加供应，缓解价格压力。
- 投资基础设施：通过改善外郊的交通连接和配套设施，我们可以使这些地区更具吸引力，从而分散需求，降低市中心的价格压力。
- 鼓励租赁建设：对大规模租赁住房的机构投资（称为“租赁建设”）可以提供稳定的租赁房源，帮助稳定租金。
- 提供新住房激励措施：与其惩罚投资者，不如为那些投资新房产的人提供额外激励？这将鼓励建造更多房屋，增加租赁供应，并创造就业机会。
- 支持私人房地产投资者
另一个重要的方面是鼓励那些已经提供急需租赁住宿的私人房地产投资者。
这些普通的澳大利亚人在租赁市场中发挥着重要作用，但他们常常感到受到不断变化的立法和政策不确定性的攻击。
频繁的租赁法律、税收和规章的变动不仅令人沮丧，还会阻碍潜在投资者进入市场。
通过为房地产投资者提供稳定和确定感，我们可以鼓励更多的人提供租赁住房。
这种方法不仅更快速，而且比向企业提供大量激励以建造“租赁建设”项目更具成本效益。
毕竟，私人投资者几十年来一直是租赁市场的支柱，在适当的激励下，他们可以继续在解决住房短缺方面发挥重要作用。
如果政府专注于提供一致性，例如通过长期的立法框架或税收激励，更多的私人投资者会受到鼓励，扩大他们的投资组合或继续留在市场上。
这将比等待大规模的租赁建设项目出现更快地满足租赁住宿的需求。
本质上，支持和鼓励住宅房地产投资者应该是我们的优先事项，如果我们真心希望在短期到中期内增加租赁住房的供应和可负担性。
最后的思考
取消负扣税将是对复杂问题的反应，可能会使情况变得更糟，而不是更好。
这种做法瞄准的是症状，而不是澳大利亚住房可负担性危机的根本原因。
如果我们希望使住房更加可负担，我们需要增加房屋供应，而不是抑制投资。
解决住房危机的答案在于鼓励更多的建设、削减繁文缛节和投资基础设施，而不是惩罚那些帮助维持租赁市场的投资者。
通过理解和解决推动住房危机的真实因素，我们可以创造一个更公平、更可负担的市场，让每个人都受益。
