2024年墨尔本房产市场预测：房价走势及投资机会分析

2024年墨尔本房产市场预测：房价走势及投资机会分析

主要要点：

• 过去几年，墨尔本的房产市场表现不如其他一些首府城市，但预计在未来一两年内，墨尔本的房价将有所回升。
• 目前，买家和卖家的信心已有初步迹象显示出增强，拍卖成交率保持强劲，表明市场上有大量买家在活跃。
• 当前墨尔本房产市场存在大量“内在增值潜力”，但并非所有墨尔本房产都有同样的投资价值——你需要了解在哪买、买什么，以及哪个区适合投资。
• 显而易见的是，如果你等到利率下调后再买房，那么你只是在和自住买家争夺最好的房产。
• 随着空置率处于历史低位，墨尔本的租金正在飙升。

你是否在想2024年剩余时间以及2025年墨尔本房产市场会如何变化？

在过去的四十年里，墨尔本一直是澳大利亚表现最强的房产市场之一；然而，过去两年它的表现却逊色不少。

事实上，在过去的12个月里，住宅价格几乎没有变化，而许多其他首府城市的房价则实现了两位数的资本增长。

自2020年3月COVID-19疫情爆发以来，墨尔本的房价已经上涨了10.6%，但仍比2022年3月的历史高峰低了4.4%。

以下是墨尔本最新的房产中位价数据：

数据来源：CoreLogic，2024年9月2日

墨尔本房市在过去一年中表现不如其他城市，这为战略性房地产投资者创造了一个窗口期，因为墨尔本房产具有显著的升值潜力。

目前，墨尔本独立房屋的平均价格相对于悉尼的房屋价格是近20年来最低的。

悉尼一直以来的房价都比墨尔本贵，但最近这种价格差距已经达到历史极限。

最新数据显示，悉尼典型住宅的价格目前比墨尔本高出70%，换句话说，墨尔本的中位房价比悉尼便宜了大约41%。

这种差距在2024年8月时达到了超过60万澳元的中位房价差异。

这是过去20年来墨尔本房价相对于悉尼最便宜的时期，并且与过去十年的平均折扣（29%）相比，差距显著偏离常态。

这意味着目前墨尔本房产市场的“内在增值潜力”巨大，但并非所有墨尔本房产都具备同样的价值——你需要了解在哪买、买什么，以及哪个区适合投资。

可以肯定的是，如果你等到利率下降再行动，你只是在与自住买家争夺最好的房源。

在市场复苏的情况下，以低于重置成本的价格购买房产，可能在经济条件改善和利率最终下降时带来可观的回报。

战略投资者不仅可以从墨尔本的长期增长中获益，还将因为墨尔本房产市场的复苏而获得额外的“红利”，使其价格回归长期平均增长率。

为什么墨尔本市场表现不佳？

墨尔本住宅房产市场的表现欠佳可以归因于多方面因素，但其核心问题是经济上的挑战。

维多利亚州近年来经历了严重的经济打击，澳大利亚统计局数据显示，在2022-23财年期间，维州净减少了7,606家企业。

企业数量减少的主要原因之一是该州经历的长时间封锁的后遗症。

另一个重要因素是企业所面临的税负增加。

在2021-22财年州政府预算中，维州政府引入了工资税附加费，作为“心理健康与福祉税”的一部分，目标是那些年薪支出超过1,000万澳元的企业。

随后，在2022-23财年预算中，为偿还疫情期间的大规模借贷，政府进一步增加了工资税，作为10年期“疫情债务税”的一部分。

维多利亚州的经济困境直接影响到了房地产市场。经济和就业的走向往往与房地产市场息息相关。

投资者对墨尔本市场感到失望

由于更严格的租赁法以及更高的土地税，越来越多的房地产投资者放弃了墨尔本市场。

近期的租赁法改革极大地偏向于租户，这使得房东管理房产变得更加困难。

此外，维州政府提高土地税的决定也进一步加重了房地产投资者的负担。

尽管目前面临挑战，墨尔本的房地产市场仍存在巨大的投资机会。

房产价格远低于重置成本，这为购房者提供了独特的机会。

这种情形与三年前的布里斯班和珀斯相似。

当时，这两座城市都处于表现不佳的阶段，但那些在此期间购买房产的人随着市场复苏，已见证了显著的资本增长。

在澳洲地产墨尔本分部，我们发现战略性投资者和购房者正在积极重新进入市场，寻求升级置业的机会，挑选出市场中的优质房源。

从下图可以看出，自2023年初市场转变以来，墨尔本的房产挂牌量并未大幅增加。

墨尔本房产总挂牌量 2023年9月23日

数据来源：SQM Research

墨尔本周末拍卖市场

尽管数据具有参考价值，但我们知道，墨尔本的市场并非一刀切的市场，优质住宅和具投资价值的房产依然需求旺盛，许多房产的价值保持稳定。

人们正涌向质量更高的房产，优质住宅和具投资潜力的房产仍然供不应求，而二线房产的销售速度放缓，且精明的买家正避开三线房产。

这为那些持有长期视角的购房者和投资者提供了一个窗口期。

确实，许多可自由支配的买家和卖家目前已离开市场，但生活在维州首府依然会继续——人们会结婚、离婚、组建家庭，许多墨尔本人还是会需要搬家。

当他们意识到利率上升已经停止（我们可能已经到达了这一点），而通胀也得到了控制（我们已经过了高峰期），他们会以强劲的势头重新进入市场。

墨尔本近半数郊区房价超百万

尽管墨尔本的房产市场表现相对逊色，但在过去的财年中，306个郊区的房价有所增长，使得墨尔本的“百万富翁”房产名单持续扩大。如今，墨尔本47%的郊区，即192个郊区，拥有七位数的典型房价。

Proptrack经济学家Anne Flaherty表示，墨尔本房价未来上涨的前景相当乐观。她指出：

“未来一年，我们将看到越来越多的郊区进入‘百万俱乐部’。房价在经历下跌后已经趋于稳定。我认为，一旦人口增长继续推动住房需求，房价将进一步上涨。实际上，墨尔本的人口增速预计将超过其他所有首府城市。”

Flaherty还表示，墨尔本的整体中位房价可能在三年内达到100万澳元。

墨尔本租赁市场依旧异常紧张

墨尔本的租赁市场一直相当紧张，空置率通常低于全国平均水平。

由于需求的急剧上升以及维多利亚州乃至整个国家住房供应严重不足，如今全国的空置率处于历史最低水平。

根据SQM Research的数据，墨尔本的空置率仅为1.5%。

相比之下，代表市场平衡的空置率大约在2%-2.5%之间。

墨尔本住宅空置率 2023年9月23日

数据来源：SQM Research

显然，这并非新消息。

众所周知，墨尔本的租赁市场和全国大部分地区一样，已陷入危机。

接近历史最低的空置率、高企的租金、强劲的需求以及不断增长的人口，使这座城市的市场陷入了高压环境。

关于空置率和每周租赁房源的数据显示，墨尔本租赁市场的困境为租户带来了令人担忧的前景。

墨尔本每周租赁房源 2023年9月23日

数据来源：SQM Research

墨尔本空置率的下降和租赁房源数量的减少可归因于两个主要因素：

1. 第一个关键因素是这座城市强劲的经济和就业市场。墨尔本是金融、科技和医疗等多个重要行业的中心，这些行业推动了住房需求的上升。
2. 另一个因素是该市不断增长的人口。近年来，墨尔本的人口稳步增加，越来越多的人迁往这座城市，以寻求就业机会和更高的生活质量。

这一住房需求的增加导致了租房者之间的竞争，进而降低了空置率。

总体而言，墨尔本空置率的下降反映了其经济的强劲以及人口的增长。

尽管租户找到合适房产的难度增加，但墨尔本仍然是一个吸引人居住和工作的城市。

墨尔本住房市场2024年主要趋势

过去四十年来，墨尔本的房地产市场一直是表现最强且最稳定的市场之一。

经历了2020年和2021年的繁荣期后，房价上涨了15.8%，但自2022年3月达到峰值以来，墨尔本的房价从高点回落，到2023年1月的低点时累计下跌了7.9%。

尽管墨尔本房地产市场在2023年初有所复苏，但房价增长速度仍慢于其他首府城市。

不论从哪个角度来看，墨尔本市场现在已经显然渡过了低谷。尽管今年的价格复苏不如其他城市那样迅猛，但2022年的价格下跌幅度也较小。

有明确迹象表明，墨尔本的房产价值和租金将在2024年剩余时间里稳步上涨。

预计2024年维多利亚州的新建住宅数量将是十年来最低的，目前已批准的住宅数量比过去十年的平均水平低了15%。

值得一提的是，2023年墨尔本的房产市场呈现出明显的分化趋势，其中超过50个维多利亚州的郊区房价超越了当年全国房价增长的平均水平。

从不同区域来看，墨尔本的内东区和外东区的表现略微优于其他区域，而西北部和西部的房价则趋于稳定，未见明显上涨。

与首府城市相比，维州大部分地区的房价表现较为疲软，大多数区域中心的房价要么下降，要么仅仅保持稳定。

尽管墨尔本的房产市场在过去一两年里表现不如预期，但过去四十年它一直是表现最为强劲和稳定的市场之一。

随着越来越多的新移民涌入墨尔本，房屋需求将继续上升，而供应将无法跟上这个节奏。此外，由于空置率处于低于平均水平的状态，过去12个月中，墨尔本的住宅租金——无论是别墅还是公寓——都上涨了9%以上。

墨尔本人口增长与住房市场

注： 预计的人口增长将支持墨尔本的复苏，但同时也带来一些挑战。

 

目前，墨尔本的常住人口为580万，维多利亚州的总人口为680万。

截至2023年6月，维多利亚州经历了全国最大的年度人口增长。

这一增长主要得益于持续稳定的州际和国际移民流入，同时相较于其他州，维多利亚州的居民外迁数量相对较少（其他州的流入和流出人口都更高）。

年度人口变化

（数据来源：澳大利亚统计局）

人口增长预计将继续。维多利亚州政府的计划目标是到2050年将墨尔本的人口增加到800万，使维多利亚州的总人口达到约1000万。

这意味着未来30年，墨尔本将需要额外的150万套住宅，其中包括53万套独立别墅、48万套公寓和56万套联排别墅。

这种需求增长将可能推动房价继续强劲上涨，并带动更具活力的经济发展，这对投资者而言无疑是好消息。然而，基础设施的发展可能难以跟上。

尤其是墨尔本的公共交通系统，已经难以应对日益增加的需求，导致了拥挤、延误等问题。

城市道路也越来越拥堵，人们的出行变得更加困难。

为应对这些挑战，维州政府承诺加大公共交通基础设施的投资。例如，地铁隧道项目将在中央商务区新建一条地下铁路线，而郊区铁路环线项目将连接墨尔本各郊区，形成一条新的环形轨道线路。

这些项目将有助于缓解墨尔本道路和公共交通系统的拥堵，为通勤者提供急需的改善。

地方政府还计划在可持续基础设施和实践方面进行投资，并着眼于开发周边郊区的新区域，以应对即将到来的人口激增。

尽管维州政府计划在未来十年内建设80万套住宅，但过去12个月，维州正在建设的住宅数量有所减少。

根据澳大利亚统计局的数据，目前维州正在建设的住宅数量为68,100套，比12个月前减少了6%，这主要受到高密度公寓开发放缓的影响。

预计到2024年，维州的新建住宅数量将达到10年来的最低水平。

自新冠疫情以来，建筑成本已上涨约40%，加之融资成本增加，预计未来几年新房供应量将继续减少，开工量可能降至2014年以来的最低水平。

墨尔本房产收益超过平均工薪水平的前十郊区

总体而言，墨尔本的房价在过去一年内仅温和上涨了1.33%。

然而，在墨尔本市中心的高端郊区，如图拉克（Toorak）和南亚拉（South Yarra），房屋价格的增长依然超过了普通工薪阶层的年收入，分别上涨了237,486澳元和136,311澳元。

此外，位于城市东部的郊区，如坎特伯雷（Canterbury）、博文（Balwyn）和瑟瑞山（Surrey Hills），房价也显著上升，分别增长了160,638澳元、156,400澳元和125,312澳元。

在更远的东部郊区，房价增长同样亮眼。

惠勒斯山（Wheelers Hill）、公园果园（Park Orchards）、莱斯特菲尔德（Lysterfield）和东当卡斯特（Doncaster East）的房价年内分别上涨了115,706澳元、103,194澳元、101,332澳元和99,385澳元，均超过了澳大利亚的平均工资水平。

维多利亚州房产增值前十名

数据来源：PropTrack/realestate.com.au

墨尔本房产市场——2024年预测

深入分析数据显示，墨尔本的部分房产市场表现突出，虽然市场内部存在多个子市场，但整体趋势清晰可见。

其中，位于中央商务区（CBD）附近或优秀学区的独立别墅最为稳健，展现了强大的抗跌能力。

实际上，这是一个“两个城市的故事”——一些房产表现优异，而另一些则相对落后。

专家一致认为，强劲的人口增长和紧缩的供应将推动房价在接下来的房产周期中继续上升。

即便澳大利亚储备银行为了控制飙升的通胀持续加息，房产市场的前景依然向好。

虽然墨尔本的房价涨幅落后于悉尼和布里斯班，但有明确迹象表明其将继续维持上涨趋势。

最新专家预测

• ANZ预测墨尔本2024年房价将上涨3-4%。

• CBA预测墨尔本2024年房价将上涨5%。

• NAB预测墨尔本2024年房价将上涨5.5%。

• Westpac预测墨尔本2024年房价将上涨3%。

• PropTrack预测墨尔本2024年房价将上涨1-4%。

• SQM则预测墨尔本2024年房价可能下跌多达3%。

总体而言，供应依然紧张，类似于澳大利亚其他主要城市的情况。

牛津经济研究院（Oxford Economics）最近发布了未来三年内房价的预测。数据显示，墨尔本的别墅和公寓价格预计在未来三年内将显著增长，回归长期平均增长率。

三年房价预测（截至2027年6月）

（数据来源：牛津经济研究院，PriceFinder）