2025年墨尔本表现最佳的住宅投资物业：该买什么，在哪里寻找
2025年墨尔本表现最佳的住宅投资物业：该买什么，在哪里寻找
主要要点：
- 尽管过去四十年里，墨尔本一直是澳大利亚表现最好的房产市场，但近几年表现不佳。
- 其他城市的房价增长达到了两位数，而墨尔本的房价却停滞不前，主要受维多利亚州经济挑战的影响。
- 尽管面临这些挑战，墨尔本仍然提供了独特的购房机会，房价大大低于重建成本。
- 如今，墨尔本的房价中位数比悉尼便宜41%，这是十多年来相对价格差距的最低点。
- 由于强劲的人口增长、经济复苏和相对的可负担性，墨尔本在未来几年有望超过其他首府城市。随着利率下降，信心预计将回升，从而带动房价上涨。
- 现在可能是投资者行动的最佳时机，在利率下降之前入市，否则未来自住买家的竞争将加剧。在一个即将复苏的市场中以低于重建成本购房，可能会随着墨尔本房产市场的回暖而带来可观的回报。
虽然在过去四十年中，墨尔本一直是澳大利亚表现最强的首府城市房产市场，但在过去几年中表现欠佳。
事实上，在过去的12个月里，住宅价格几乎没有增长，而其他许多首府城市的资本增值都达到了两位数。
墨尔本住宅房产市场表现不佳的原因有很多，但根本原因在于维多利亚州的经济挑战。
事实是，经济和就业的走向决定了房产市场的走向。
根据澳大利亚统计局的数据，维多利亚州在2022-23财年经历了重大的经济挫折，净减少了7,606家企业。
相比之下，昆士兰州同期的企业净增了11,031家。
这不仅是维多利亚州与新冠疫情相关的封锁政策的后果，还与州政府对企业加重的税收负担（如工资税）有关。
同时，许多现有的房产投资者正在离开墨尔本市场，受到更严格的住宅租赁法规和更高的土地税的驱使。
最近的租赁法律改革使天平严重倾向于租户，令房东更难有效管理其房产。
事实上，许多投资者感到政府干预正在剥夺他们的控制权。
此外，维多利亚州政府提高土地税的决定只会加剧房产投资者的困境。
然而，尽管目前的困境，墨尔本的房产市场仍然有着巨大的机会，因为房价普遍显著低于重建成本，创造了一个独特的购房机会。
事实上，目前墨尔本的房价中位数约比悉尼便宜41%。
这是十多年来墨尔本相对于悉尼最便宜的时期。
如今的墨尔本局势与三年前的布里斯班和珀斯相似。
当时，这两个城市都经历了一段时间的表现不佳，但那些当时买入的人现在已经看到了随着市场复苏带来的显著资本增值。
这意味着在未来几年，墨尔本房市可能会因强劲的人口增长、经济复苏和相对的可负担性而超过其他首府城市。
随着利率在未来一年或两年内下降，信心将回升，买家将重返墨尔本房产市场。
然而，负担能力仍然是许多潜在买家的问题，买家支付的金额也只能达到他们所能负担的上限，因此我只会投资于那些工资增长快于平均水平且居民收入来源多样化的地区，而不仅仅依靠工资。
这意味着应该投资墨尔本那些更富裕的内环郊区以及正在进行城市更新的中环郊区，这些地区将会超过那些居民仍然难以负担购房的廉价郊区的表现。
2025年墨尔本表现最好的房产
1. 适合家庭的住宅
墨尔本正在进行城市更新的郊区的现有房屋价格增长将受到家庭持续寻求宽敞住宅的趋势的支撑，这些房屋靠近便利设施、学校、公园和交通枢纽，这些因素持续推动对房屋的需求。
随着墨尔本人口因国内和国际移民的回升，家庭导向型住宅在成熟的郊区将保持强劲的需求。
3-4卧室的房屋，拥有较大的土地面积，理想情况下带有一定的翻修或小幅升级潜力，将吸引家庭并在价值上增长。
中环东部郊区如Mount Waverley、Glen Waverley、Mitcham、Blackburn和Ringwood正在经历城市更新和基础设施升级，比内城区更实惠，因此正在经历强劲的自住需求，这推动了价格上涨，同时租赁需求也在增加。
在西部，Essendon和Moonee Ponds是受家庭和专业人士喜爱的郊区，它们提供了方便的CBD通勤、知名学校以及丰富的生活设施。
2. 联排别墅
联排别墅越来越受到年轻家庭的欢迎，提供了公寓和独立房屋之间的折中选择。
由于负担压力仍然很大，许多买家和租户更倾向于选择联排别墅作为相比独立房屋更具成本效益的选择。
内城区和中环郊区的高密度生活趋势将继续使联排别墅成为投资者的理想选择。
墨尔本的中环城市更新郊区是购买联排别墅的理想地点，包括东南部的Bentleigh和McKinnon，北部的Reservoir和Preston，以及东部的Mount Waverley和Glen Waverley。
3. 独立单元房
在墨尔本的房产市场中，内城区的现有独立单元房代表了绝佳的投资机会。
这些低密度的单元位于老旧、紧密的社区中，提供了一种社区感和生活方式吸引力，越来越受到年轻家庭、年长夫妇或单身人士的追捧。
与高层公寓不同，独立单元房提供了更大的空间优势，通常还配有私人花园或庭院，适合那些寻求比公寓更大空间但又不想承担独立房屋责任的人。
这种中间地带吸引了广泛的人群，使这些单元在租赁需求和资本增长方面极具吸引力和稳定性。
内城区的便利性，如靠近学校、购物区、咖啡馆和公共交通，也是独立单元房的一大吸引力。
墨尔本的年轻家庭重视这些便利条件，因为他们优先选择有强烈社区感并靠近公园、学校和其他家庭友好型设施的街区。
同样，年长夫妇和单身人士也被这些单元所提供的低维护生活方式所吸引，使他们能够留在熟悉的社区中，而不需要维护较大的房产。
由于需求持续高涨且供应有限，墨尔本内城区的现有独立单元房将继续成为寻求稳定租金回报和长期增值的投资者的稳固且具吸引力的选择。
但是现在是投资墨尔本的合适时机吗？
与其他首府城市相比，墨尔本过去一年的房市表现相对低迷，为战略性投资者创造了机会。
墨尔本的房产价值现在具有显著的增长潜力，成为那些希望利用低估市场获利的投资者的一个吸引人选项。
目前，墨尔本独立房屋的平均价格相对于悉尼来说处于近二十年来的最低水平。
历史上，悉尼的房价一直高于墨尔本，但这种价格差距已经达到了前所未有的水平。
最新数据显示，悉尼的中位房价比墨尔本高约70%，换句话说，墨尔本的房屋比悉尼便宜约41%。
这意味着当前墨尔本被低估的房产市场中存在显著的“内在增值空间”，但并非所有墨尔本的房产都一样——你需要知道在哪里买，买什么，以及哪个郊区适合投资。
等待利率下降可能只会加剧你与自住买家之间对优质房产的竞争。
在市场恢复之前，抢先以低于重建成本的价格购得墨尔本的房产，随着经济条件的稳定和利率的最终下降，可能带来可观的回报。
战略性投资者不仅有望从墨尔本的长期增长潜力中获益，还可能从市场恢复时的“额外红利”中受益，推动市场回归到历史增长趋势。
有一点越来越明显：如果你等到利率下降，你将在优质房产上与自住买家展开激烈争夺。
